恋爱期间购房分手后房产分割问题解析，合理分割方案探讨

恋爱期间共同购房，分手后房产分割需遵循公平原则，根据产权登记情况，若双方共同拥有产权，则按权益比例分割；若只有一方登记产权，需考虑资金出资情况，考虑购房时的约定及实际出资比例，分割时，可协商或由法院裁决，确保双方权益不受损害，最终目标是实现房产分割的公正与合理。

法律基础：共有性质的核心认定

根据《民法典》第三百零八条，恋爱期间共同购房未明确约定共有方式的，因双方不具有家庭关系，视为按份共有，而非均等分割的共同共有。这一规则明确了分割的核心依据 —— 出资比例，而非产权登记的表面形式。即使房屋登记在一方名下，另一方若能证明实际出资，仍可主张按份共有权益。

司法实践中，共有基础丧失是分割的法定前提。如湖南新晃县案例中，情侣恋爱期间共同购房登记为共同共有，分手后因感情破裂导致共有基础丧失，法院依法支持房产分割诉求，明确了 “恋爱关系终止即符合分割条件” 的裁判规则。

分割的核心原则与实操标准

1. 约定优先：书面协议是关键依据

若双方签订《共同购房协议》，明确约定出资比例、产权份额及分手后处置方式，法院将直接按协议执行。协议需列明首付款、贷款偿还、增值分配等核心条款，避免模糊表述。上海某案例中，因双方无书面约定，仅能通过转账记录还原出资比例，导致分割争议持续十年。

2. 无约定时：按出资比例为主，兼顾多重因素

分割需以实际出资为核心依据，同时综合考量房屋增值 / 贬值、产权登记、实际使用等情况：

出资认定：包括首付款、按揭还款、税费、装修等全部投入，需以银行转账记录、缴费凭证等为证据。湖南案例中，法院通过工资转账记录核实实际出资，剔除混同的彩礼款项，精准核算双方出资比例；

增值 / 贬值处理：按出资比例分享收益、分担损失。上海案例中，房屋市值从 111 万元涨至 967.9 万元，法院最终按实际出资比例分配增值部分，判决出资 83.59% 的一方获得房屋所有权，并按比例支付补偿款；

特殊照顾：若一方无其他住房、生活困难，法院可适当调高其份额，但需有明确证据支持。

3. 产权登记的参考价值

产权登记为 “共同共有” 不代表均等分割，仍需按出资比例划分；登记在一方名下的，不影响另一方凭出资证据主张权益。福建龙岩案例中，房屋登记在女方名下，但法院认定双方按份共有，最终调解按比例分割售房款项。

典型场景与纠纷解决路径

双方均主张房屋所有权：法院优先判给出资比例更高、实际使用更久或无其他住房的一方，另一方获得对应折价款。湖南案例中，因男方出资更多且房屋在其户籍地，法院判归男方所有，由其支付女方折价款；

双方均不愿取得房屋：可协商出售房屋，所得款项优先偿还贷款后，按出资比例分配剩余部分。福建案例中，双方达成调解，售房后按 45%:55% 比例分担贷款不足部分并分配残值；

出资证据缺失：若部分出资无书面凭证，法院可能推定均等出资。上海案例中，5 万元定金因无证据证明归属，被认定为双方各半出资。

风险防范与证据留存建议

大额资金往来需通过银行转账，备注 “购房款”“按揭还款” 等用途，避免现金交易；

签订书面协议，明确出资比例、产权份额及分手后处置方案，必要时办理公证；

保留全套凭证，包括购房合同、付款票据、贷款还款记录、装修合同等，形成完整证据链；

避免彩礼、赠与与购房款混同，结算时单独列明款项性质，防止争议。

恋爱期间购房的分割核心是 “公平原则”，既不忽视产权登记的公示效力，更不脱离实际出资的核心依据。书面约定能从根源上避免纠纷，无约定时需靠完整证据还原事实。双方分手后应理性协商，协商不成可通过诉讼，由法院结合出资比例、购房目的等综合判定，实现合法合理的分割结果。